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Perguntas e Respostas

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REGISTRO DE IMÓVEIS
    Pergunta

Publicada em 14/02/2012

CONSULTA - RI - Unificação de lotes em condomínio fechado

Após o registro da incorporação de um Condomínio fechado, tendo por base a Lei 4.591/64, bem como Lei Municipal, com abertura das matrículas "provisórias" de cada lote, os compradores estão requerendo a unificação de dois ou mais terrenos.

Na Convenção de Condomínio/Regimento Interno, apresentado por ocasião do registro, diz ser viável a unificação de lotes.

É possível a unificação de lotes, ou desmembramento com posterior unificação, quando assinado somente pelos adquirentes dos terrenos e com projeto aprovado pela Municipalidade? Em razão da Lei 4.591/64 (Acredito Artigo 10) é necessária a unanimidade dos condôminos?

Tenho conhecimento que colegas não estão exigindo a anuência de todos os condôminos em razão de em nada alterar (com exceção do nº de Unidades/Lotes) as áreas,e frações. Está correto o procedimento?

    Resposta(s)

Publicada em 14/02/2012

Prezado associado

A questão deve ser tratada nos mesmos moldes de unificação de unidades autônomas em edifício (unificação de apartamentos, lojas etc.).
Em se tratando de empreendimento já concluído, estando expressamente previsto na Convenção de Condomínio que é possível desmembrar e/ou unificar unidades autônomas componentes, tendo esta convenção sido devidamente aprovada por no mínimo 2/3 dos condôminos (cômputo pela fração ideal) e estando dita convenção registrada, ela representa a vontade de todo o condomínio.
Em se tratando de empreendimento ainda em fase de incorporação imobiliária, se a minuta da convenção prevê a possibilidade de unificação dos terrenos, ninguém pode alegar ter sido induzido a erro.
A unificação de unidades autônomas não é uma efetiva alteração de projeto, pois se o fosse haveria necessidade de autorização por todos aqueles que já titulam direitos reais sobre as unidades autônomas. Ao contrário de uma alteração, trata-se de dar andamento normal ao projeto do empreendimento como um todo e tal como previsto nos documentos arquivados no Registro de Imóveis. O projeto é composto de todos os documentos arquivados quando do registro da incorporação e não apenas da planta e dos quadros da ABNT.
Isso não impede que alguém queira discutir, até mesmo em juízo, tal unificação. Parece-nos, somente, que já não cabe ao registrador fazer a fiscalização pois a regra já existe e é autorizativa. Portanto, não há que se falar em autorização especial dos condôminos se eles já fizeram a autorização geral (nos empreendimentos já concluídos) ou se aceitaram sem ressalvas a autorização contida na minuta (nos empreendimentos ainda na fase de incorporação).
A ninguém é dado alegar desconhecimento dos documentos arquivados no Registro de Imóveis quando do registro da incorporação imobiliária. Afinal, a lei exige tal arquivamento exatamente para que os interessados conheçam as peculiaridades do empreendimento.
Considerando que os cálculos de frações ideais e a distribuição das áreas de uso comum são feitos mediante cálculos elaborados por profissional, além da necessária aprovação da Municipalidade deverão ser também apresentados documentos técnicos auxiliares e a respectiva ART.
Caso não houvesse previsão na Convenção de Condomínio (definitiva ou minuta, conforme o caso), teria de ser convocada Assembleia Geral Extraordinária com pauta específica, ou seja, na qual o assunto do dia fosse a unificação das unidades tais e tais. A ausência de condôminos à assembleia regularmente convocada autoriza concluir pela aprovação tácita ("qui tacet consentire videtur"). Os condôminos que comparecerem à reunião decidirão em nome também dos ausentes.

Cordialmente
Colégio Registral do Rio Grande do Sul

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