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REGISTRO DE IMÓVEIS
    Pergunta

Publicada em 24/11/2009

Consulta: RI - Incorporação Imobiliária

Busco auxílio para as seguintes dúvidas:

1) Após a conclusão da incorporação imobiliária, os atos a serem praticados serão: registro de Constituição de Condomínio na matrícula originaria, e averbações de conclusão de obra nas matriculas já previamente abertas? E, como serão cobrados os emolumentos? E, se somente uma unidade foi concluída, como proceder?

2) É necessário efetuar alguma averbação junto ao Registro do livro 03(Futura Convenção de Condomínio) após a conclusão da Incorporação Imobiliária?

Desde já agradeço.

    Resposta(s)

Publicada em 24/11/2009

Prezada Associada

Seguem respostas aos questionamentos:

Quanto ao item 1:

REGISTRO DE INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO SISTEMÁTICA REGISTRAL E COBRANÇA DE EMOLUMENTOS

O registro da instituição de condomínio é ato obrigatório, havendo ou não prévio registro da incorporação imobiliária.

A diferença está apenas na documentação necessária para a prática do ato, conforme definido na Consolidação Normativa Notarial e Registral:

Art. 552. Quando a instituição de condomínio for precedida de registro de incorporação imobiliária, aquela será feita a requerimento do incorporador, instruído com:

I - o memorial descritivo com as especificações da obra e individualização das unidades autônomas, podendo ser substituído pelo documento previsto no § 2º;

II - a carta de habitação fornecida pela Prefeitura Municipal;

III - a CND do INSS;

IV - ART do CREA relativa à execução da obra.

§ 1º. Quando a obra tiver sido executada por empresa, deverá ser também exigida a

respectiva certidão negativa de débitos para com a Receita Federal.

§ 2º. Caso não tenha havido alteração nas especificações da obra e na individualização das unidades autônomas, constantes no memorial de incorporação, o memorial descritivo da instituição de condomínio poderá ser substituído por declaração firmada conjuntamente pelo incorporador, o construtor e o profissional responsável pela obra, confirmando, sob as penas da lei, a manutenção de todas as especificações já registradas.

Art.553. Quando a instituição de condomínio não for precedida da incorporação registrada, todos os proprietários deverão requerê-la, exigindo-se-lhes:

I - o memorial descritivo com as especificações da obra e individualização
das unidades autônomas;

II - a carta de habitação fornecida pela Prefeitura Municipal;

III - a CND do INSS;

IV - o projeto arquitetônico aprovado pelo Município;

V - o quadro de custos das unidades autônomas e a planilha de áreas e frações ideais, subscrita pelo engenheiro responsável pelo cálculo;

VI - a ART do CREA relativa à execução da obra.

§ 1º. Quando a obra tiver sido executada por empresa, deverá ser tam-
bém exigida a respectiva certidão negativa de débitos para com a Receita Federal.

§ 2º. O quadro de custos e a planilha de áreas podem ser substituídos
pela assinatura do profissional nos requerimentos, desde que neles constem esses
dados.

Em ambos os casos, os atos a serem praticados são os seguintes:

1. Averbação da construção

Por que é averbada?

LRP, art. 167 (já citado),

II - a averbação:

......

4) .... da edificação, da reconstrução, da demolição ....

Como são calculados os emolumentos?

Na observação 7 aos itens 1 e 2 da Tabela de Emolumentos do Registro de Imóveis verifica-se que

"As averbações de construção de prédio serão cobradas pela tabela referente ao item 2 sobre o valor fornecido pela Prefeitura Municipal, ou, na falta dele, pelo valor indicado pelo requerente."

Considerando que o valor dos emolumentos das averbações é igual à metade do valor dos emolumentos previstos para registros, aplicar-se-á a tabela dividida pela metade (no caso de edifício, quase sempre resultará no teto para averbações, que hoje é de R$952,40).

2. Registro de Instituição de Condomínio

Por que é registrada no RI?

Lei dos Registros Públicos-LRP (já citada)

Art. 167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:

I - o registro:

...........

17) das incorporações, instituições e convenções de condomínio.

Como são calculados os emolumentos:

Na Tabela do Registro de Imóveis anexa à Lei de Emolumentos (já citada) consta a seguinte "Observação":

1. Nas individuações de edifícios serão cobrados emolumentos por unidade autônoma.

Com base nesse dispositivo foi que chegou-se às recomendações do Manual de Emolumentos para o registro de Imóveis, em especial a seguinte:

"REGISTRO DA INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO"

Havendo ou não prévio registro de incorporação imobiliária, quando da averbação da construção do edifício (ato com valor declarado conforme observação nº 7 aos itens 1 e 2 da Tabela), deverá haver o registro da instituição de condomínio. Este registro deve conter também a individualização das unidades. Por este ato (instituição de condomínio com individualização), serão cobrados emolumentos por unidade autônoma. O cálculo será feito tomando-se por base o custo unitário de construção de cada unidade. Este custo constará de documento já arquivado quando do registro da incorporação (se houver) ou que será anexado à documentação (quando não houver prévio registro de incorporação, conforme disposto na Consolidação Normativa da CGJ). Calcula-se os emolumentos de registro (número 1 da tabela) referente a cada unidade. Assim, se houver seis unidades, serão seis cálculos individuais. A soma destas parcelas resultará nos emolumentos devidos pelo ato. O limite de emolumentos fixado em lei aplica-se, nesse caso, por unidade autônoma.

Cálculo exemplificativo de emolumentos:

Um empreendimento com 120 (cento e vinte) unidades autônomas, cada uma delas com custo de construção de R$25.000,00 por unidade autônoma, teremos que cada unidade será registrada por R$161,80, o que dará um total de R$19.416,00.

3. Registro de Instituição de Condomínio com Habite-se Parcial

Por que é registrada no RI?

Lei dos Registros Públicos-LRP (já citada)

Art. 167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:

I - o registro:

...........

17) das incorporações, instituições e convenções de condomínio.

Consolidação Normativa Notarial e Registral

Art. 557. Faculta-se a averbação parcial da construção com especificação parcial do condomínio, mediante apresentação de "habite-se parcial" fornecido pelo Poder Público Municipal, bem como da CND do INSS, em hipóteses como as seguintes:

I - construção de uma ou mais casas, em empreendimento do tipo "vila de casas" ou "condomínio fechado";

II - construção de um bloco em uma incorporação que preveja dois ou mais blocos;

III - construção da parte térrea do edifício, constituída de uma ou mais lojas, estando em construção o restante do prédio.

Condição fundamental para que possa ser averbado "habite-se parcial": prévio registro de incorporação imobiliária.

Consolidação Normativa Notarial e Registral

Parágrafo único. A averbação parcial, em tais hipóteses, será precedida do registro da incorporação imobiliária, procedendo-se, em seguida, ao registro da instituição de condomínio contendo a especificação parcial das unidades prontas, na matrícula de cada unidade autônoma.

Art. 558. Ocorrida a hipótese do artigo anterior, quando da concessão de outro "habite-se", seja novamente parcial ou de todas as unidades restantes, nova averbação de "habite-se parcial" deverá ser promovida. Este procedimento será repetido tantas vezes quantas forem necessárias até a conclusão da obra e especificação de todas as unidades autônomas.

Parágrafo único - Caso ainda não efetuado o desdobramento em matrículas individuais, a averbação de que trata esse artigo será levada a efeito na matrícula matriz.

Como são praticados os atos?

1 - averbação da conclusão parcial da obra (somente nos casos autorizados nos incisos I, II e III do artigo 557 da CNNR).

2 - registro da instituição de condomínio - considerando que este registro significa a afetação do imóvel ao regime jurídico especial da propriedade horizontal (condomínio edilício), o registro da instituição de tal regime jurídico deve ser feito apenas uma vez. Não é possível submeter-se apenas parte do edifício ao regime jurídico do condomínio edilício.

3 - a individualização deverá abranger apenas as unidades já prontas (as que foram objeto de habite-se parcial).

Como cobrar?

Na primeira averbação de habite-se parcial


- Na averbação da construção das unidades que receberam habite-se parcial, os emolumentos serão cobrados pela soma dos valores de custo de construção de tais unidades;

- O registro da instituição de condomínio, que conterá a individualização das unidades já prontas, será cobrado pelo custo de construção de cada unidade (cada unidade terá o valor dos emolumentos devidos pelo registro, e a soma dos emolumentos relativos a estas unidades é que será a cota do ato).

Nas averbações de novas unidades que ficarem prontas

- Na averbação da construção das novas unidades que receberem habite-se parcial, os emolumentos serão cobrados pela soma dos valores de custo de construção de tais unidades;

- O registro da instituição de condomínio não deverá ser refeito. Apenas será feito o registro (*) da individualização das novas unidades já prontas, cujo ato será cobrado pelo custo de construção de cada unidade (cada unidade terá o valor dos emolumentos devidos pelo registro, e a soma dos emolumentos relativos a estas unidades é que será a cota do ato).

(*) - é preciso que a individualização seja feita em ato de registro, até para justificar a cobrança dos emolumentos. Não é possível imaginar-se que o ato seja de averbação (que geraria emolumentos de averbação), porque seria "premiar" quem faz habite-se parcial (cobrando como ato de averbação as unidades que forem concluídas depois da primeira averbação de habite-se parcial), em detrimento daquele que averbar tudo de uma só vez - todo o empreendimento - que pagará, sempre, como ato de registro por unidade autônoma. Não podem haver dois pesos e duas medidas, em se tratando de emolumentos.

Consolidação Normativa Notarial e Registral

Art. 559. Serão devidos os emolumentos correspondentes à averbação do "habite-se parcial", ao registro da instituição de condomínio (a ser feito apenas uma vez) e da especificação das unidades concluídas, vencendo emolumentos por unidade autônoma. Novas averbações de "habite-se parcial", bem como o registro da especificação parcial decorrente de novo "habite-se parcial" (ou total), incidirão emolumentos também por unidade autônoma.

Matrículas abertas durante a fase de incorporação:

- Tanto a averbação da construção quanto o registro da instituição de condomínio e o registro da individualização das unidades posteriores ao primeiro habite-se, seguem o mesmo roteiro acima.

Apenas que, nas matrículas abertas durante a fase de construção, deverá ser feita uma averbação para noticiar (1) a averbação da conclusão da obra, (2) dizer que a instituição de condomínio encontra-se registrada sob nº TAL e, (3) se for o caso de unidade resultante de habite-se posterior ao primeiro, dizer também que a individualização daquela unidade foi feita no R TAL.

Tudo deverá ser feito em apenas uma averbação, na matrícula da unidade.

Esta averbação vencerá emolumentos sem valor declarado.

Quanto ao item 2:

A priori a minuta da convenção de condomínio não é objeto de registro, pois, como o próprio nome refere, trata-se de "minuta". Se a "minuta" foi registrada, tal registro deve ser cancelado de ofício, porque indevido.
Caso queiram o registro da convenção propriamente dita desde logo, não havendo vedação legal, viável o seu registro.

Saudações,

Colégio Registral do Rio Grande do Sul.

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