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REGISTRO DE IMÓVEIS
    Pergunta

Publicada em 21/06/2010

Consulta: RI - Hipoteca - Re-ratificação

Bom dia Senhores:

Em janeiro deste ano fiz uma pergunta sobre aditamento/retificação de escritura já registrada; como segue:

"Registro de Imóveis: Foi registrada em 2007 uma compra e venda de uma fração ideal de um imóvel rural. Venda feita através de procuração. Agora foi protocolada uma escritura de aditamento àquela escritura para constar que sobre aquela fração existe “uma reserva de pinheiros araucárias brasilienses existentes na área vendida...” e que o procurador tinha poderes para vender somente a área “ficando excluídos e reservados todos os pinheiros existentes no imóvel”. É possível essa averbação (a base legal seria os artigos 1253 a 1259 do CC)? Outro fato é que o adquirente dessa fração ideal deu em hipoteca cedular metade dessa fração. Nesse caso seria necessária a anuência da credora nessa escritura de aditamento?

O aditamento não se presta a modificar a vontade das partes. O artigo 711 da CNNR declara que o ato aditivo pode ser praticado pelo Notário desde que não ocorra alteração na vontade das partes. Ora, a inclusão ou exclusão de acessórios do imóvel é da substância do contrato e não pode ser modificada por terceiro, ainda que portador de fé pública.

Lembramos, ainda, que não é possível re-ratificar uma escritura pública de compra e venda para alterar as partes, alterar o preço, nem modificar o imóvel objeto de compra e venda já registrada. Portanto, também por essa razão não é possível proceder a averbação pretendida.


Quanto à hipoteca, quem aceita hipoteca, o faz de tudo o que existe. Mesmo que se trate de fração ideal, se esta é de condomínio "pro diviso" e o credor verificou a existência de floresta plantada, esta integra a garantia. Portanto, qualquer alteração da substância do bem deve contar com anuência do credor hipotecário."

Ocorre que recebi uma escritura de re-ratificação que complementa outra escritura já registrada de garantia hipotecária, no item da garantia, acrescentando que também faz parte daquela escritura hipotecária "contratos de fornecimento de produtos". Sendo essa escritura de re-ratificação assinada por todas as partes.

Entendo ser possível tal averbação, mas fiquei com dúvida face a resposta da dúvida anterior. Tenho urgência se possível.

Aguardo a resposta e agradeço desde já.

Obrigada.

    Resposta(s)

Publicada em 21/06/2010

Prezada Associada

A consulta questiona a viabilidade da recepção de escritura de re-ratificação que complementa outra escritura já registrada de garantia hipotecária, no item da garantia, acrescentando que também faz parte daquela escritura hipotecária "contratos de fornecimento de produtos".

Caso a informação re-ratificada não importe em aumento do valor da dívida, viável a averbação.

Contudo, se houver incremento no valor da dívida não resultante de simples atualização do valor desta em razão dos critérios de correção monetária e juros pactuados originalmente, a hipótese é de nova hipoteca, tornando inviável a re-ratificação. Neste sentido consulta anteriormente respondida e abaixo reproduzida:

"Não há óbice em alterar o prazo da hipoteca e o seu valor, seja para mais ou para menos. Quando se tratar de atualização do valor da dívida em razão dos critérios de correção monetária e juros pactuados originalmente, o ato a ser praticado será de averbação e os emolumentos serão calculados sobre a diferença incrementada no valor da dívida garantida pela hipoteca ou, em caso de diminuição do valor, como uma averbação sem valor.

Entretanto, quando se tratar de incremento do valor da dívida mediante a inclusão de novos créditos, em face de novos aportes do credor, é necessária a constituição de nova hipoteca, mediante novo título e registro.

Nesta esteira SERPA LOPES para quem "um dos requisitos essenciais da hipoteca é a declaração do valor da dívida, menção que se exige, sob pena de nulidade, tanto na escritura que a institui como na inscrição. Modificar esse valor, para o alterar é uma circunstância que afeta, portanto, um dos elementos substanciais do instituto. O caso, conseguintemente, não mais é de averbação, mas de inscrição" (Tratado de Registros Públicos, Freitas Bastos, vol. 11/324, 5ª ed.).

No mesmo sentido a jurisprudência: "AUMENTO DE DÍVIDA GARANTIDA POR HIPOTECA. O acréscimo ao valor garantido por hipoteca já registrada implica nova hipoteca (registro), e não modificação da já existente (averbação), sendo aplicável ao caso o disposto no art. 812 do CC (atual art. 1.476 CCB)" (Revista de Direito Imobiliário IRIB nº 9, p. 140).

Não obstante a autorização do art. 1.487 CCB, que permite que a hipoteca possa ser constituída para garantia de dívida futura ou condicionada, caso em que deve haver determinação prévia do valor máximo do crédito a ser garantido, incrementado o valor da dívida garantida pela hipoteca com um novo crédito está se constituindo nova obrigação para o qual será necessária a constituição de nova hipoteca, mediante novo título e registro”
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Saudações,

Colégio Registral do Rio Grande do Sul.

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