1.753.474 acessos

Notícias

Artigo: Os princípios da segurança jurídica e da concentração em xeque em face dos projetos de lei nº 2.415/2015 e 6.118/2016 - por João Pedro Lamana Paiva

Os Projetos de Lei (PLs) nº 2.415/2015 e 6.118/2016 pretendem reintroduzir discussão já superada no Brasil ao restabelecer burocracia onerosa e inócua, qual seja, a obrigatoriedade de apresentação de certidões do registro de distribuição de feitos ajuizados cíveis, criminais, fiscais, trabalhistas, as de protesto de títulos, para a contratação imobiliária.

Após mais de uma década de discussão foi aprovado texto legal (arts. 54 e segs. da Lei nº 13.097/15) que efetivamente atende a segurança jurídica. Em síntese, concentra a busca de informações num único órgão, acabando com a via crucis que então estava estabelecida – busca de inúmeras certidões em diversos órgãos distintos - para uma contratação imobiliária relativamente segura. O que fez o legislador na ocasião? Inteligentemente, concentrou num único órgão (Registro de Imóveis) a busca de informações seguras e precisas sobre os imóveis, do mesmo modo como outros países desenvolvidos têm procedido.

A novidade introduzida na Lei nº 13.097/15 atribui o ônus legal àquele que tem uma pretensão sobre um imóvel de publicizá-la no Registro Imobiliário. Assim, a concentração de informações na matrícula do imóvel autoriza uma contratação segura apenas com a respectiva certidão. A busca por outras informações e certidões tornou-se facultativa, ficando a critério das partes exigir ou não a apresentação das certidões de feitos ajuizados e outras.

Com efeito, eventual interessado no imóvel passou a ter o dever de demonstrar a todos, pela publicidade emanada dos atos registrais, seu legítimo interesse. Terceiros interessados no imóvel, para poderem contratar, passaram a poder confiar no sistema que os protegerá se nenhuma informação desabonadora constar da matrícula do imóvel. E, se constar, quem contratar sobre o imóvel sobre o qual recai alguma restrição, aceitará o risco da perda do bem. Em síntese: O sistema evoluiu para proteger a sociedade, a qual, para ter segurança na contratação, não precisa mais peregrinar indefinidamente, mas buscar uma única informação precisa e segura no órgão competente para certifica-la, o Registro de Imóveis do local onde situado o imóvel.

Fundamentalmente, reduziu-se a complexidade das contratações e o custo para tal fim, alcançou-se maior segurança nas contratações, porque o que não estiver publicizado na matrícula do imóvel no Registro de Imóveis competente não será oponível ao adquirente de boa-fé, diferentemente de como funcionava até então. Essa redução da assimetria da informação gera confiabilidade na contratação imobiliária, beneficiando toda a Sociedade Brasileira.

Ademais, é possível constatar contradições da análise do teor do PL nº 2.415/2015. De um lado pretende condicionar a realização de um ato da vida civil à apresentação de certidões, e, de outro, informa que a existência de ações não impede a lavratura da escritura e, consequentemente, o seu registro. Volta-se, aqui, à gênese da questão, ao permitir ou não aos contratantes estabelecer se desejam investigar a vida do outro antes de contratar. Não há como negar esta liberdade condicionando-a a busca obrigatória de certidões de feitos ajuizados.

Outra imprecisão está em tentar subverter o que o Supremo Tribunal Federal já decidiu com relação às certidões fiscais. O julgamento das Ações Diretas de Inconstitucionalidade nº 173 e 394 deixou assentado, com efeito erga omnes, que configura sanção política, ato contrário ao Direito, condicionar a apresentação de certidões fiscais para a realização de atos da vida civil, o que envolve uma contratação imobiliária. O Conselho Nacional de Justiça, órgão máximo de orientação dos serviços notariais e registrais, recentemente entendeu que tal julgamento envolve a certidão previdenciária até então exigida com fundamento no art. 47 da Lei nº 8.212/91   . Com efeito, se contraria a Constituição Federal lei que exige a apresentação de certidões fiscais para a realização de uma contratação imobiliária, nascerão igualmente inconstitucionais eventuais leis publicadas que estabeleçam igual condição envolvendo certidões que só interessam às partes, no âmbito exclusivamente privado. Se exigir as certidões fiscais, que interessariam a todos, configura ato que contraria a Constituição, com maior razão se configurará ato que afronta a Constituição condicionar a realização de uma contratação imobiliária a apresentação obrigatória de certidões de feitos ajuizados.

Corroborando o acima exposto é o brilhante Voto do Deputado Paes Landim, que propugna a rejeição dos Projetos de Lei (PLs) nº 2.415/2015 e 6.118/2016.    

------------------------------------
1 Ver Pedido de Providências nº 0001230-82.2015.2.00.000.

26/03/2018