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Artigo - A mediação no setor imobiliário – por Carlos Pinto Del Mar

O Código de Processo Civil de 2015 reforçou o estímulo à adoção das modalidades consensuais de solução de conflitos, passando a prever a Mediação como meio de solução de controvérsias (anteriormente restrito à Conciliação). Em reforço, no mesmo ano veio a Lei de Mediação (lei 13.140/15), que regulamenta essa atividade e dá força executiva aos acordos que por meio dela forem celebrados.

Na mediação, uma pessoa isenta e capacitada atua para facilitar a comunicação entre os envolvidos, a fim de que eles próprios possam encontrar de comum acordo formas de resolver a questão ou disputa. A solução da controvérsia só acontecerá se as próprias partes, de comum acordo, assim o decidirem.

Há situações em que a mediação não se mostra aplicável ou tende a não ser exitosa, quer pela inflexibilidade das partes, quer pela própria natureza da questão. Se não houver acordo as partes estarão livres para recorrer à arbitragem ou mesmo ao Judiciário.

A lei brasileira faz uma distinção entre conciliação e mediação, prevendo a primeira para questões em que as partes não têm vínculo anterior e nem perspectiva de relacionamento futuro, e a mediação para as situações em que as partes continuarão a ter um relacionamento futuro.

A participação dos advogados é positiva, desde que compreendam que o ambiente de mediação não se presta para debater teses jurídicas ou dizer quem tem razão ou não, que são situações próprias para a arbitragem ou o judiciário.

O fato é que os conflitos em que se aciona um árbitro ou um juiz para dizer quem está certo e quem está errado afastam as partes e levam a soluções que desagradam a pelo menos uma delas.

A mediação ajuda a manter o bom relacionamento entre as partes, é mais rápida e menos onerosa do que a arbitragem ou o judiciário.

Nas operações do mercado imobiliário, existem vários casos em que é importante resolver as pendências e também manter o bom relacionamento entre as partes.
Para essas situações, a Mediação surge como forma extremamente interessante de solução, como, por exemplo:

(i) ações revisionais de aluguel: não é necessário demandar em juízo para se estabelecer tecnicamente o valor do aluguel, o que pode ser acertado em sessão de mediação, ou nela definido o critério de reavaliação, preservando o relacionamento futuro;

(ii) conflitos envolvendo incorporadoras e adquirentes de imóveis, relacionados à rescisão (“distrato”), mora da incorporadora e/ou do adquirente, comissão de corretagem, responsabilidade pelo pagamento das despesas propter rem;

(iii) questões envolvendo a relação entre incorporadoras e construtoras: sobretudo em função da prática atual, em que as incorporadoras são constituídas na forma de SPEs – Sociedades de Propósito Específico e contratam construtoras para a execução das obras, sendo importante resolver as pendências e manter o bom relacionamento, que se prolongará durante o pós obras – período de garantias e responsabilidades - o que se torna possível com o diálogo em mediação;

(iv) relações entre condomínios e construtoras/incorporadoras referentes a vícios construtivos: o tempo agrava os vícios e os custos de correção, com prejuízo para todas as partes, sendo passível de solução pela via da mediação;

(v) problemas de vizinhança dos empreendimentos em construção: a solução ou equacionamento podem ser construídos com o diálogo, em sessões de mediação;

(vi) questões referentes a meio ambiente, e assim por diante, situações em que o mediador pode conduzir o diálogo para o entendimento, sem necessidade de uma demanda judicial.

Por força da arraigada "cultura da sentença" e do desconhecimento de muitos, o Poder Judiciário acaba sendo utilizado como única e natural via de solução de conflitos, acumulando milhares de ações judiciais sem um desfecho, o que inviabiliza a prestação jurisdicional adequada, especialmente no que toca ao prazo razoável de duração de um processo. Nesse contexto, promover divulgação sobre outros meios de abordagem de conflitos é interessante e atende a recomendação feita logo no início do novo Código de Processo Civil (art. 3º, § 3º), nos sentido de que: "a conciliação, a mediação e outros métodos de solução consensual de conflitos deverão ser estimulados por magistrados, advogados, defensores públicos e membros do Ministério Público, inclusive no curso do processo judicial".


* Carlos Pinto Del Mar é advogado e mediador em São Paulo, membro dos Conselhos Jurídicos do Secovi-SP, do Sinduscon-SP e consultor da CBIC.


Fonte: Migalhas

11/10/2018