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Artigo - As consequências da não transferência imediata de um imóvel – Por Allan Milagres e Gustavo César

Não é difícil encontrarmos pessoas que compraram ou venderam imóveis e não se preocuparam, propositadamente ou não, em finalizar o procedimento de transferência da propriedade do bem, iniciando-se no Cartório de Notas e se finalizando no Cartório de Registro de Imóveis, sendo este onde o imóvel estiver localizado.

Todos nós conhecemos o brocardo “só é dono quem registra”, o qual foi comprovado pelo Código Civil (art. 1.245, §1º), porém, muitos contratantes ignoram-no por vários motivos; os dois principais são: 1) evitar despesas com os cartórios e o com o imposto sobre a transmissão (ITBI) e; 2) dissimular ou ocultar patrimônio.

Realmente, a transferência da propriedade dos imóveis, na hipótese da compra e venda, só acontece com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, sendo que, enquanto não registrá-lo, o vendedor (alienante) continua a ser havido como dono do imóvel.

Ou seja, enquanto não houver a “intervenção” do Cartório de Registro Imobiliário, o vendedor continuará responsável pelas dívidas (propter rem) do imóvel; o IPTU e o Condomínio são as que mais se destacam e atormentam os contratantes imobiliários, pois são “despesas” do imóvel e, portanto, o proprietário é o principal pagador. Logo, aquele vendedor displicente será responsabilizado, independentemente se tem a posse (ou não) do imóvel.

O IPTU, imposto de competência dos Municípios, deve ser pago solidariamente pelo proprietário do imóvel, pelo titular do seu domínio útil, ou pelo seu possuidor a qualquer título, de acordo com o art. 34 do Código Tributário Nacional, tendo como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física.

Logo, é certo que o Município, em regra, buscará a matrícula imobiliária do imóvel, identificará o proprietário e optará por cobrá-lo primeiro. O condomínio, por sua vez, seja horizontal ou vertical, na pessoa do síndico, não vai fazer de forma diferente; buscará a matrícula imobiliária, identificará o proprietário/condômino e providenciará a cobrança, nos termos do art. 1.315 do Código Civil.

A simples alegação de que vendeu o imóvel, mas não foi realizada a transferência não é o suficiente para retirar a obrigação do proprietário-vendedor, nos dois casos. Tanto o Município quanto o Condomínio querem uma coisa: “arrecadar”.

No caso de comprador não desejar a transferência de imediato o seu nome permanecerá sempre com uma insegurança patrimonial e poderá ter dores de cabeça se o vendedor, 1) mal intencionado, vender o imóvel para outra pessoa, 2) perder o imóvel para pagamento de dívida judicial (penhora e consequente expropriação de bens) ou 3) falecer.

Na venda mal intencionada, os compradores discutirão e demonstrarão quem adquiriu o imóvel primeiro, o que poderá levar a uma longa disputa judicial; percebam que ambos não são proprietários e discutirão expectativas e direito de posse.

No caso de o imóvel ser objeto de penhora judicial e posterior pagamento de dívida (expropriação de bens), o comprador deverá intervir no processo na condição de “terceiro prejudicado” (art. 674 do Código de Processo Civil), e, dependendo do caso, poderá perder o imóvel e depois buscar a reparação de danos contra aquele que o vendeu.

E, por fim, se o vendedor falecer, impossível a realização da escritura pública de compra e venda de imóvel e posterior registro no Cartório de Registro de Imóveis, pois ausente o vendedor para assinar. Neste caso, aguardar-se-á o inventário do falecido e a boa vontade dos herdeiros ou uma autorização judicial, que poderá demorar e impactar diretamente numa eventual venda do imóvel.

Dessa forma, indaga-se: qual é o motivo para a não transferência imediata de um imóvel? Certamente, respostas diversas e antagônicas surgirão. Decisões judiciais isoladas também. Mas, ressalto a importância de se discutir de forma corriqueira e reflexiva as transações imobiliárias. Desejo a todos uma ótima e segura transação imobiliária! Busque sempre uma assessoria para auxiliá-los.


Fonte: Consultor Jurídico (ConJur)

24/04/2019