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ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - FRAÇÃO IDEAL - CONDÔMINOS - ANUÊNCIA

1VRPSP - PROCESSO: 1006191-74.2019.8.26.0100

LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 21/02/2019 DATA DJ: 21/02/2019
UNIDADE: 14
RELATOR: Tânia Mara Ahualli
JURISPRUDÊNCIA: Improcedente
LEI: LAF - Lei de Alienação Fiduciária de Bem Imóvel - 9.514/1997 ART: 17 INC: IV
LEI: CC2002 - Código Civil de 2002 - 10.406/2002 ART: 1.314
LEI: CC2002 - Código Civil de 2002 - 10.406/2002 ART: 504
ESPECIALIDADES: Registro de Imóveis

Alienação fiduciária. Parte ideal. Coproprietário - anuência. Qualificação registral.

Íntegra

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO - COMARCA DE SÃO PAULO - 1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS

Processo Digital nº: 1006191-74.2019.8.26.0100
Classe - Assunto Dúvida - REGISTROS PÚBLICOS
Requerente: Tre Fratelli Administração de Patrimônio e Investimentos Ltda

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Tre Fratelli Administração de Patrimônio e Investimentos Ltda, após negativa de registro de instrumento de alienação fiduciária dos imóveis matriculados sob os nºs 138.097 e 138.098.

O óbice se deu pois a alienação fiduciária foi instituída sob parte ideal de 50% do bem, de titularidade do devedor fiduciante, sendo que o Oficial entende pela impossibilidade de instituição de tal garantia em parte ideal do imóvel, devendo os demais co-proprietários participar do instrumento, para o fim de alienar fiduciariamente a totalidade do bem. Sustenta o Oficial que a alienação de apenas 50% do bem não está prevista em lei e que traria problemas no processo de consolidação da propriedade. Juntou documentos às fls. 04/85.

O suscitado manifestou-se às fls. 86/95, arguindo pela possibilidade de registro na forma em que requerido.

O Ministério Público opinou às fls. 99/102 pela improcedência da dúvida.

É o relatório. Decido.

Com razão a D. Promotora.

De início, repito a já mencionada doutrina de Melhim Namem Chalub sobre o tema:

“Na medida em que visa, preponderantemente, a expansão do crédito imobiliário, em geral, a lei admite a alienação fiduciária de terreno ou de frações ideais de terreno, possibilitando larga aplicação nas incorporações imobiliárias, nas quais o contrato de alienação fiduciária terá como objeto a fração ideal do terreno objeto do financiamento e as acessões que sobre ela vierem a ser erigidas.” (Negócio Fiduciário. 4. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Ed. Renovar, 2009, p. 232)

De fato, não há previsão específica na Lei 9.514/97 acerca da possibilidade de alienação fiduciária de parte ideal de imóvel. Todavia, assim dispõe o Art. 1.314 do Código Civil:

“Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.”

Da parte final do caput extrai-se a permissão legal para que a parte ideal seja gravada pelo condômino. Assim, sendo a alienação fiduciária espécie de garantia (Art. 17, IV, da Lei 9.514/97), poderá o condômino gravar sua parte ideal do imóvel por instrumento que institua a alienação fiduciária.

Tampouco está presente a exceção prevista no parágrafo único do Art. 1.314 do CC, uma vez que na alienação fiduciária a posse direta, o gozo e o uso do bem permanecem com o devedor fiduciante. Além disso, não vejo necessidade de anuência ou ciência dos demais condôminos acerca da alienação fiduciária, seja porque o Art. 1.314 não o exige para que o bem seja gravado, seja porque o direito de preferência previsto no Art. 504 do CC diz respeito a “vender a sua parte a estranhos”. Não se tratando a alienação fiduciária de compra e venda, e sim de instituição de garantia (ainda que a propriedade resolúvel seja transferida a terceiro), não entendo que o registrador deve exigir do apresentante tal ciência ou anuência. Não obstante, tal preferência é exercível quando do leilão do bem no caso de não purgação da mora pelo devedor. Nesta hipótese, o registro da arrematação somente pode ocorrer se comprovado que os demais condôminos foram notificados acerca da realização do leilão.

Destaco, por fim, que o leilão da parte ideal não leva a extinção do condomínio, uma vez que a hasta terá por objeto parte ideal do bem, não havendo qualquer impedimento legal de que haja aquisição de parte ideal de imóvel em leilão extrajudicial. Pelo contrário, a realização de negócios jurídicos cujo objeto seja parte ideal de imóvel é comum na economia, sendo o entrave ora apresentado pelo Oficial indevido e contrário aos objetivos de livre circulação da propriedade no mercado.

Do mais, poderão os antigos condôminos, se não exercerem o direito de preferência, manter o condomínio com o arrematante ou promover a alienação judicial de coisa comum ou sua divisão, a depender das características do imóvel.

Do exposto, julgo improcedente a presente dúvida, determinando o registro do título apresentado.

Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.

Oportunamente, arquivem-se os autos.

P.R.I.C.

25/02/2019