COMUNICADO Nº 4/2011: Publicização dos passivos ambientais

Informamos aos associados que o Colégio Registral do Rio Grande do Sul foi questionado pelo Centro de Apoio Operacional do Meio Ambiente/Ministério Público Estadual sobre a publicização dos passivos ambientais nas matrículas dos imóveis atingidos, ofertando resposta aos quesitos nos termos seguintes:
1. Há possibilidade de averbação do TAC na matrícula do imóvel a fim de prevenir prejuízo aos adquirentes de boa-fé com esteio no que dispõe o art. 167, II, nº 5, e art. 246 da Lei 6.015/73?
Há possibilidade de averbação desse instrumento, de acordo com os dispositivos legais indicados, desde que as informações contidas no documento sejam relevantes à publicidade acerca da situação do imóvel.
A legitimidade do MP para requerer a averbação, pode encontrar seu fundamento já no inciso II do art. 13 da LRP, pela só condição de partícipe na celebração do TAC e também no inciso III do referido artigo, combinado com o inciso VI do art. 26 da Lei nº 8.625/93 (Lei Orgânica Nacional do Ministério Público). Independentemente disso, poderá ser inserido no texto do próprio TAC a obrigação atribuída ao proprietário (infrator) de apresentar, no prazo que lhe for assinalado, a respectiva certidão contendo a averbação das obrigações pactuadas.
É importante salientar, entretanto, que o texto do TAC deve ter o cuidado de estabelecer a forma pela qual deverá ser realizada a averbação de cancelamento do TAC averbado na matrícula, para que haja o efeito de desoneração do gravame ambiental instituído sobre o imóvel, já que por força do art. 252 da LRP, enquanto não cancelado, produzirá todos os efeitos legais, ainda que se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido.
2. Há possibilidade de averbar o “reconhecimento” de que a área matriculada é caracterizada como área “contaminada” visando a proteger o eventual terceiro adquirente de boa-fé?
Em princípio entendemos que há essa possibilidade porque prepondera, nesses casos, um evidente interesse público na proteção de eventuais adquirentes de boa-fé, o que só pode ser integrado, no âmbito registral, através da plena realização do princípio da publicidade que, afinal, se materializa através da certidão de matrícula, como instrumento primordial de publicidade registral.
Entretanto, cabe fazer algumas ponderações a respeito de alguns aspectos referidos no questionamento apresentado, como é o caso do ato de “reconhecimento” a ser averbado. Essa primeira questão é aquela relativa a quem deve fazer esse “reconhecimento” de que a área está caracterizada como “degradada”.
Parece-nos, a princípio, que essa manifestação cabe diretamente ao órgão técnico-ambiental, governamental, da área ligada ao problema. Poderá, também, fazer-se através de manifestação de organização (pública ou privada), devidamente autorizada ou credenciada pelo órgão técnico-ambiental, habilitado à realização de auditoria ambiental ou laudo pericial ambiental, já que a preservação, melhoria e recuperação do meio-ambiente devem resultar de ação governamental (inciso I do art. 2º da Lei 6.938/81).
A terminologia mais adequada à situação, parece-nos, seria “área degradada” e não “área contaminada”, para utilizar-se uma linguagem mais concernente com a legislação ambiental brasileira, já que “área contaminada” geralmente limita-se àquela que demanda tratamento para descontaminação (por remediação química ou bio-remediação), sendo que as medidas de recuperação ambiental geralmente não se limitam a essas providências.
Logo, “área degradada” será aquela entendida como a do imóvel possuidor de matrícula imobiliária, no âmbito do qual se tenham operado quaisquer atividades geradoras de significativa degradação da qualidade ambiental, nos termos da conceituação dada pelo inciso I do art. 3º da Lei nº 6.938/81, especialmente aquelas caracterizadas como poluição, de acordo com o inciso II do mesmo artigo de lei, relativamente às quais será aplicado um conjunto de medidas visando a sua recuperação ambiental.
A situação do imóvel tido como “área degradada” seria mantida até que ocorresse sua integral recuperação, através do cumprimento de todas as medidas pactuadas, o que também seria avaliado pelo órgão técnico-ambiental ou organização por ele credenciada (para realização de auditoria ou perícia ambiental), ficando ou não sujeito a homologação final pelo órgão interveniente do MP.
Assim, parece-nos que o órgão técnico-ambiental, nessa hipótese deveria editar atos declaratórios de “área degradada” (com especificação do tipo de degradação ocorrida, já que inúmeras situações são possíveis) e de “área recuperada”, os quais seriam enviados ao registrador imobiliário, para averbação na matrícula imobiliária, por requisição do representante do MP, também com fundamento no inciso III do art. 13 da LRP, combinado com o inciso VI do art. 26 da Lei nº 8.625/93, já que tais atos estarão integrados ao respectivo Inquérito Civil Público instaurado, sendo que a averbação do ato declaratório de área degradada seria cancelada somente pela averbação do respectivo ato declaratório de que a área foi recuperada.
3. Como se dá a averbação de parte do imóvel gravada como reserva ambiental a título de compensação de dano, ou seja, a partir desse momento a fração não mais poderá, perpetuamente, ser alterada em suas características naturais?
Nessas situações, parece-nos conveniente que, quando da averbação do documento que estabeleceu as condições (TAC), deve o registrador fazer constar do ato registral que a referida averbação é insuscetível de cancelamento, (para que em relação ao ato seja produzido o efeito previsto no art. 252 da LRP) dado ao caráter permanente da restrição ambiental instituída sobre o imóvel, de modo que deverá conservar perpetuamente suas características naturais, já que há previsão de sua averbação nos termos do art. 9º-A e § 3º da Lei nº 6.938/81.
4. Há possibilidade de registro de hipoteca, advinda de celebração de TAC, que contenha cláusula estabelecendo que a garantia hipotecária será dada em favor daquele que der cumprimento final à obrigação originariamente contraída pelo devedor ambiental em virtude de prática de infração?
Sabe-se que há muita polêmica em torno da natureza e do alcance do TAC como instrumento jurídico para a convenção de obrigações tendo, a lei, conferido a ele a característica de título executivo extrajudicial, o que provocou grande limitação de sua força executiva, fazendo com que ficasse desprovido de garantias significativas, como é o caso da garantia real.
A pretensão de constituição da chamada “hipoteca ambiental”, que tem características peculiares, mas que na essência não diferem daquelas da hipoteca convencional (mais vocacionada às atividades negociais), visa agregar garantia real à força executiva do que venha a ser pactuado nos TAC`s (hipotecas constituídas para garantia de obrigações futuras).
Talvez se pudesse afirmar que o ideal para a constituição desta garantia fosse uma alteração no direito pátrio, a fim de possibilitar que essa garantia real que se pretende instituir como supedâneo à força executiva dos termos de ajustamento de conduta, celebrados principalmente em sede de Inquéritos Civis, fosse concebida como uma das hipóteses em que é cabível a hipoteca legal, dentre aquelas referidas no art. 1.489 do Código Civil, em vista de suas particulares características.
Essa hipótese de hipoteca legal seria conferida – à semelhança do que ocorre no ilícito criminal – às pessoas de direito público interno (art. 41 do Código Civil), sobre os imóveis pertencentes ao infrator, para satisfação do dano causado pelo delito ou infração ambiental, ou para satisfação do cumprimento de obrigação assumida em termo de ajustamento de conduta.
Não obstante a ilação acima, é possível concluir pela viabilidade da constituição de hipoteca ambiental, desde que calcada em obrigação passível de quantificação em pecúnia, a ser instrumentalizada diretamente no Serviço Notarial, observados os requisitos legais previstos nos art. 1.424 CCB e no art. 176, § 1º, III, 2, `a` e `b` e 5 da Lei 6.015/73, cumprindo ao órgão ministerial, mencionar no contexto do termo de ajustamento a ser celebrado, que o infrator se obriga a oferecer em hipoteca, para garantia das obrigações pactuadas certo(s) e determinado(s) imóvel(is), indicando, também, quem é o credor, o devedor, qual o valor da obrigação, os juros incidentes, se houver, assim como as demais condições estabelecidas para o pleno cumprimento das obrigações, o que será ratificado em escritura pública a ser lavrada.
Nada obstante o caráter não vinculativo das respostas publica-se para conhecimento.
Abr. 2011

Atenciosamente

Mario Pazutti Mezzari
Presidente

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