NOTA DA DIRETORIA Nº 5/2011: More Legal IV – art. 526-C – alcance do dispositivo

O art. 526-C, introduzido na CNNR-CGJ-RS através do Prov. 21/2011-CGJ, estabelece que “A regularização de parcelas de imóveis urbanos registradas em condomínio, porém em situação localizada, ou seja, pro diviso, quando não oriunda de loteamento clandestino, poderá valer-se dos mesmos procedimentos previstos para a localização de parcela do Projeto Gleba Legal”.

Tal dispositivo normativo tem o mérito de trazer às regularizações urbanas o já consagrado procedimento para localização de parcelas instituído há muito no âmbito do Gleba Legal, sendo importante para a evolução do instituto revolucionário que é o More Legal.

Tem sido acentuada a impertinência do instituto porque não admite sua aplicação relativamente às situações em que reste caracterizada a origem do condomínio a regularizar enquanto loteamento clandestino.

Essa referência a loteamento clandestino manifesta-se como um verdadeiro excesso de zelo do legislador já que, na hipótese do art. 526-C, a figura é praticamente incompatível, senão vejamos:

a) O instituto destina-se à extinção (a semelhança do Gleba Legal) de condomínios pro diviso;

b) A regularização por ele autorizada pressupõe titulação da situação (pressupõe registro da situação condominial);

c) A existência do registro da situação condominial é incompatível com a situação de clandestinidade da posse (salvo se houver falsidade de título ou de registro) porque a posse será clandestina quando alguém ocupa coisa de outro às escondidas, sem ser percebido, ocultando seu comportamento. A rigor, esse caso sequer pode ser caracterizado como posse, pois se opõe à conceituação de exteriorização do domínio, onde a publicidade desse domínio se faz mister para a própria existência de um início de posse.

Diante dessas premissas constata-se que a situação possibilita uma resolução extrajudicial e consensual, desde que preservado o grande objetivo de solver a questão através da extinção do condomínio e do afastamento dessa situação indesejável em termos de confusão patrimonial.

Na hipótese, a existência de qualquer situação de clandestinidade quanto à posse, se incidente sobre o imóvel, será manifestada pelos próprios condôminos, inviabilizando o uso do instituto enquanto não resolvida a questão possessória.

Por derradeiro, deve-se levar em conta que destinando-se, essa nova modalidade de regularização a aplicação a imóveis urbanos, uma vez existindo o reconhecimento/aprovação, por certificação da Administração Municipal, de que a situação em que se encontra o condomínio é de área consolidada e irreversível, não havendo, em relação a ela, possibilidade de restar caracterizada como clandestina, por estar perfeitamente integrada à cidade a longa data, não devem restar maiores receios aos notários e aos registradores em operá-la de acordo com as novas disposições regulamentares instituídas pelo Provimento nº 21/2011.

Porto Alegre, 30 de setembro de 2011.
A Diretoria.

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