18 de março de 2008

Quando o sonho de comprar a casa própria vira pesadelo

Marcelo Donizetti

Existem cuidados básicos que o consumidor deve ter na hora de financiar a tão sonhada casa própria, sob pena de transformar o acalentado sonho dourado em uma verdadeira arapuca. Juros e demais encargos incidentes no financiamento imobiliário podem ser cobrados de forma ilegais, sem levar em conta as regras do Sistema Financeiro da Habitação.

A Lei nº 8.692/93, que criou o PCR (Plano de Comprometimento de Renda), definiu as parcelas que compõem o encargo mensal da casa própria em seu artigo 2o, parágrafo primeiro. Ele estipula como sendo o total pago mensalmente pelo beneficiário de financiamento habitacional a parcela de amortização e juros, destinada ao resgate do financiamento concedido, acrescida de seguros estipulados em contrato. Mas não inclui CES (Coeficiente de Equivalência Salarial), Taxa de Risco de Crédito, Taxa Administrativa ou, como preferem outros, Taxa Operacional Mensal. São cobranças que podem ser retiradas do contrato e que diminuem o valor final do imóvel.

Portanto, ao analisar o contrato, o consumidor deverá ficar atento ao item que estipula o preço, não devendo constar nada além de valor da prestação e seguros. Qualquer outra forma de encargo acrescida figura como ilegal, já que os juros são a remuneração paga para o agente financeiro administrar o contrato (não havendo razão de existência à outra taxa administativa), bem como, há o pagamento de seguro para danos no imóvel e invalidez (sendo o risco da inadimplência inerente a atividade comercial).

É preciso analisar ainda as parcelas que compõem a prestação, os limites dos juros cobrados pelos bancos. Simplificadamente, a Lei nº 4.380/64 impõe um limite de 10% ao ano (artigo 6o, letra “e”), que vigorou plenamente até 1993, quando a Lei nº 8.692/93, de 28 de julho, alterou o limite para 12% ao ano (artigo 25), embora haja controvérsia da aplicação da taxa de 12% ao ano, seguramente as pessoas que assinaram contrato anteriormente a 28 de julho de 1993, têm direito ao limite de 10% ao ano.

Finalmente em relação aos juros, deve-se verificar que, quando da leitura do contrato existir taxa nominal e taxa efetiva, comprovadamente haverá capitalização de juros, o que em regras gerais não deve ser admitido.

Assinado o contrato, ao mutuário resta socorrer-se do judiciário e se utilizar de outras formas para quitar mais rapidamente o crédito imobiliário. São algumas dicas:

– Utilizar o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para amortizar diretamente o saldo devedor, mesmo que ele não pertença ao titular do financiamento, mas provenha de companheiro(a) ou cônjuge que também desfrute do imóvel (neste último caso necessário ação judicial).

– Utilizar o FGTS para pagamento de prestações em atraso (algumas vezes é necessária ação judicial).

– Vender qualquer outro bem como carro, desde que suficiente para quitar o saldo devedor, financiando outro bem em seu lugar (os juros cobrados no financiamento de automóveis e a ausência de correção monetária o tornam infinitamente mais barato que o financiamento da casa própria).

– Realizar amortizações (pagamentos) extraordinárias diretamente no saldo devedor, evitando a incidência de juros, seguros e outros encargos, o que refletirá diretamente na prestação do mês seguinte, sendo exemplo a utilização do 13o salário, rescisão contratual ou qualquer outro ganho extraordinário na renda do mutuário.

– Fazer simulação de financiamentos em vários bancos, tomando o cuidado com aqueles que oferecem uma taxa de juros menor nos dois ou três primeiros anos, pois se não puder arcar com os custos na atualidade, fatalmente no futuro não conseguirá arcar com valores mais altos.

– Nunca comprometer mais que 18% do valor da renda. Não se esqueça que a divida cresce não só com os juros, mas também com a correção monetária, enquanto o salário só se atualiza com o valor da inflação (correspondente a atualização monetária).

– Nunca contratar financiamento que preveja um índice para reajustar a prestação e outro para o saldo devedor, sob o risco de tornar a dívida impagável.

Tomados os cuidados básicos, o consumidor terá segurança de não estar adquirindo uma dívida eterna, mas realizando o sonho de finalmente ter sua própria casa.

Fonte: Última Instância

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