18 de março de 2008

Taxas de manutenção em loteamentos

Daphnis Citti de Lauro

A 4ª Turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça) decidiu, recentemente, que o adquirente de imóvel em loteamento fechado, cujos serviços essenciais são mantidos por associação, mediante cobrança de taxa de todos os proprietários, ainda que não tenha aderido formalmente às normas estatuárias, está obrigado ao pagamento das contribuições.

Esta importante decisão, publicada no site do STJ em 20 de fevereiro de 2008 e exarada no Recurso Especial 443305, vem corroborar entendimento majoritário da jurisprudência. Nesse acórdão, o relator, ministro Aldir Passarinho Junior, afirma que o proprietário não pode se negar a pagar a taxa de manutenção, “em favor de uma pseudo-individualidade que sequer poderá exercer, na medida em que não tem como se afastar da comunidade.”

É preciso ter em mente que as associações que mantêm loteamentos são criadas por ocasião do lançamento dos loteamentos ou posteriormente, para suprir deficiência de atendimento do setor público, seja quanto à segurança, fornecimento de água, etc.

Assim, o proprietário do lote não tem como se eximir da cobrança da taxa de manutenção, porque lhe será impossível, por exemplo, entrar no loteamento sem passar pela portaria.

De outro lado, é inegável que o fechamento do loteamento ou a instalação de portaria, serviço de vigilância, bem como a prestação de vários outros serviços essenciais, acarreta inevitavelmente a valorização dos lotes. Assim, o não pagamento das despesas de manutenção, provoca o enriquecimento ilícito, que é vedado por lei.

Normalmente, os proprietários que se recusam a pagar as despesas de manutenção, se escudam no artigo 5º, inciso 20 da Constituição Federal, que diz que “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”.

Mas a questão não é a obrigação de associar-se ou não. Independentemente da condição de associado, o proprietário do lote está obrigado a pagar as despesas de manutenção. Essas despesas de manutenção, ou taxas de manutenção, diferem da taxa associativa, que as pessoas pagam por pertencer à associação. São bem distintas uma da outra.

Importante esclarecer, ainda, que essas associações, que na sua grande maioria são sérias e dirigidas por pessoas de bem, honestas, não estão substituindo o Poder Público. Estão prestando serviços que, infelizmente, o Poder Público não presta.

E elas têm o direito, sim, de cobrar as despesas de manutenção dos loteamentos, não como tributos, mas sim como retribuição pelo serviço prestado, pela valorização dos lotes.

Assim, a decisão da 4ª Turma do STJ serve, também, para contribuir no combate ao egoísmo, ao pseudo-individualismo (como afirma o ministro Aldir Passarinho), que infelizmente ainda é bastante disseminado na nossa sociedade.

Fonte: Última Instância

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